Закон Лекс Коллер: практический обзор

Lex Koller — формально Федеральный закон о приобретении недвижимости лицами за рубежом — является основным правовым инструментом Швейцарии, ограничивающим иностранное владение жилой недвижимостью. Закон действует в различных редакциях с 1983 года и остаётся одним из наиболее значимых регуляторных факторов для любого иностранного гражданина, рассматривающего приобретение недвижимости в Швейцарии.

Закон часто понимается неверно, причём заблуждения, как правило, идут в обоих направлениях: одни иностранные покупатели полагают, что вообще не могут приобрести недвижимость в Швейцарии, другие — что ограничения легко обойти. Ни то ни другое не соответствует действительности.

На кого распространяется Lex Koller?

Lex Koller распространяется на «лиц за рубежом» — категорию, включающую иностранных граждан, не проживающих в Швейцарии, а также определённые юридические лица, контролируемые иностранными интересами. Граждане Швейцарии не подпадают под действие закона вне зависимости от места проживания. Граждане ЕС и ЕАСТ, имеющие действительное швейцарское разрешение на проживание (разрешение B или C), как правило, приравниваются к гражданам Швейцарии в целях приобретения недвижимости.

Граждане стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, имеющие разрешение C (постоянное проживание), также, как правило, освобождены от ограничений Lex Koller при приобретении основного жилья. Положение обладателей разрешения B из стран, не входящих в ЕС/ЕАСТ, более сложное и зависит от конкретных обстоятельств.

"Lex Koller — не запрет иностранного владения. Это регуляторная система, требующая разрешения в определённых обстоятельствах, — и эта система предусматривает значимые исключения."

Что ограничивает Lex Koller?

Закон ограничивает приобретение жилой недвижимости — квартир, домов и домов для отдыха — лицами за рубежом. Он не ограничивает приобретение коммерческой недвижимости, что является важным разграничением для покупателей, рассматривающих объекты смешанного использования или инвестиционные объекты.

Применительно к жилой недвижимости ключевым является различие между основным жильём и дополнительным или курортным жильём. Иностранный гражданин, проживающий в Швейцарии и приобретающий основное жильё, как правило, не подпадает под ограничения Lex Koller. Иностранный гражданин, приобретающий дополнительное или курортное жильё, подпадает под кантональную систему квот.

Кантональная система квот

Каждому кантону выделяется ежегодная квота разрешений на приобретение домов для отдыха лицами за рубежом. Квоты устанавливаются федеральным правительством и варьируются по кантонам. Кантоны со значительной туристической инфраструктурой — Вале, Граубюнден, Бернский Оберланд — как правило, имеют более крупные квоты. Кантоны без развитого рынка курортного жилья могут располагать очень небольшими квотами или не иметь их вовсе.

Практическое следствие состоит в том, что в кантонах с действующими системами квот число разрешений, доступных в любой конкретный год, ограничено, а конкуренция за них может быть значительной. В кантонах, где квота фактически исчерпана, иностранному покупателю может быть очень сложно получить разрешение на приобретение курортного жилья.

Практические последствия для покупателей

Для иностранных покупателей, рассматривающих Швейцарию, отправной точкой всегда является установление их статуса разрешения и намерений в отношении места жительства. Покупатель, планирующий переехать в Швейцарию и установить основное место жительства, столкнётся с принципиально иным регуляторным положением, чем покупатель, желающий приобрести курортное жильё, оставаясь резидентом за рубежом.

Юридическая консультация швейцарского адвоката с экспертизой в области Lex Koller необходима до любого приобретения. Закон неоднократно изменялся, а взаимодействие между федеральными нормами, кантональными квотами и индивидуальным статусом разрешения является сложным. Опытная консультационная команда может определить доступные варианты и надлежащим образом структурировать приобретение.