Lex Koller: подробное объяснение

Lex Koller — неофициальное название Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) — Федерального закона о приобретении недвижимости лицами за рубежом. Закон был принят в 1983 году и с тех пор неоднократно изменялся.

Закон ограничивает приобретение жилой недвижимости в Швейцарии иностранными гражданами, не проживающими в стране, а также определёнными юридическими лицами. Его декларируемая цель — предотвратить чрезмерное иностранное владение швейцарской жилой недвижимостью и защитить швейцарский рынок жилья от спекулятивных иностранных инвестиций.

Lex Koller не запрещает все иностранные приобретения недвижимости. Он устанавливает систему исключений, разрешений и ежегодных квот. Возможность иностранного гражданина приобрести швейцарскую недвижимость — и на каких условиях — зависит от структурированного анализа множества факторов.

Lex Koller применяется к приобретению жилой недвижимости в Швейцарии лицами за рубежом. Понятие «лица за рубежом» (Personen im Ausland) охватывает:

• —Иностранных граждан, не проживающих в Швейцарии
• —Иностранных граждан не из ЕС/ЕАСТ, проживающих в Швейцарии с определёнными типами разрешений (в частности, разрешения L)
• —Юридические лица (компании), контролируемые лицами за рубежом или имеющие зарегистрированный офис за рубежом
• —Швейцарские юридические лица, в которых лица за рубежом владеют контрольным пакетом

Lex Koller применяется к жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость, как правило, находится вне сферы действия закона, хотя разграничение между жилым и коммерческим использованием может быть сложным в объектах смешанного назначения.

Следующие категории лиц освобождены от действия Lex Koller и могут приобретать жилую недвижимость в Швейцарии без ограничений:

Иностранные граждане, не проживающие в Швейцарии, — а также граждане стран не из ЕС/ЕАСТ с определёнными типами разрешений — обязаны получить кантональное разрешение для приобретения жилой недвижимости в Швейцарии.

Разрешение выдаётся только в определённых обстоятельствах:

• —Приобретение дома для отдыха в обозначенной туристической зоне при наличии ежегодных кантональных квот
• —Приобретение недвижимости для использования в качестве основного места жительства гражданином страны не из ЕС/ЕАСТ с разрешением B
• —Определённые специфические обстоятельства, предусмотренные законом (например, наследование, отдельные коммерческие контексты)

Разрешение не выдаётся для приобретения инвестиционной жилой недвижимости, вторичного жилья за пределами туристических зон или объектов в кантонах без обозначенных туристических зон.

Разрешение по Lex Koller выдаётся компетентным кантональным органом (как правило, кантональным органом земельного кадастра или специально уполномоченным кантональным ведомством). Процедура включает:

Федеральный совет устанавливает ежегодную национальную квоту разрешений по Lex Koller для приобретения домов для отдыха иностранными гражданами-нерезидентами. Эта квота распределяется между кантонами, имеющими обозначенные туристические зоны.

Каждый кантон самостоятельно администрирует свою долю годовой квоты. Когда квота кантона исчерпана, никаких дополнительных разрешений в этом кантоне до конца календарного года выдано быть не может. Квоты обновляются в начале каждого года.

На практике квоты в наиболее популярных курортных кантонах (особенно в Вале и Граубюндене) могут исчерпываться достаточно быстро. Покупателям следует учитывать, что наличие квоты не гарантировано, и планировать соответственно.

Lex Koller распространяется на юридические лица. Швейцарская компания (AG, GmbH или иная форма), контролируемая лицами за рубежом — или в которой лица за рубежом владеют значительной долей, — рассматривается как «лицо за рубежом» для целей Lex Koller.

Это означает, что приобретение швейцарской жилой недвижимости через швейцарскую компанию не позволяет обойти Lex Koller, если компания контролируется иностранными гражданами, которые сами подпадают под действие закона. Закон специально регулирует эту структуру для предотвращения обхода.

Подробный анализ этой темы см. в специальном руководстве по покупке швейцарской недвижимости через компанию.